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　　实际上■◆★★，近期有关租赁市场的利好政策并不少。12月中旬，郑州市公安局对外宣布★■■，在郑州中心城区租房，居住一年以上就可以办郑州市户口。“凭实际居住地房屋租赁合同，经房主同意，可将户口迁入租房户的地址。”

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　　前述投资界人士预测★◆■◆，综合各方面的进展来看，我国租赁市场要想进入稳定★◆■◆◆、成熟的阶段，大概还需要5-10年左右的培育期★■■。

　　在这之前，中择房产就已面临出租率偏低的难题。公司创始人李雪雷曾向媒体透露■◆◆◆，即便租金一降再降★◆★★■■，中择房产的平均空置率仍高达12%，空置期最久甚至超过半年。

　　从市场表现来看，供应端得到了刺激。58安居客房产研究院的数据显示，自2016年首宗租赁相关用地在北京成交至今，全国租赁用地的总供应规模达到1540万平方米。而占据供应主体的机构化和个人房源◆◆，近年来也大幅增加◆◆。

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　　这种下跌与政策层面的利好形成一种反差★◆■◆◆■。10月以来，海口、昆明、郑州★■◆★、开封等地陆续推出租房落户政策，成为各地人才政策的重要看点。12月召开的中央经济工作会议也提出■★■，■■★“大力发展租赁住房”◆★★◆。

　　苑承建表示，在长租公寓份额较高的城市，如泉州、杭州等，一旦运营企业出现问题◆◆，租户对长租公寓的接受度就会出现下降，进而影响到整个市场。按照该机构的统计，今年11月，杭州的租金以2.75%的环比跌幅领降，其次是泉州，租金跌幅为2.59%★■★★◆。

　　以租金环比降幅最大的杭州为例■★◆■◆，11月★★◆◆，有租户爆料称，杭州中择房地产代理有限公司因无力支付租金，向房东打白条。中择房产出现危机的消息就此曝光■■，此时距离公司成立还不足两年★■◆◆■◆。

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　　诸葛找房通过分析世界主要城市的“租金回报率★◆◆■◆”指标得出■◆◆■◆■，美国、加拿大、澳大利亚的城市的租金回报率均较高，大多在4%以上。相较之下，国内被选取的六个热点城市中◆■◆★，除了成都的租金回报率超过了2%以外■◆◆，其他城市都在2%及以下★◆★。

　　对于这种“反常式”下降，诸葛找房认为，“今年的租赁市场并不平静，长租公寓持续出现危机，各城市虚假房源、群租房等乱象频出■◆★，导致租赁市场监管逐渐加强，很多城市成立租赁整顿市场的专项小组。”

　　在需求方面，◆■◆◆■■“这些年■★，热点城市的房价水平很高◆◆◆◆■，加上‘限购令’执行比较严厉，实际上是释放了很多需求到租赁市场。■■★★◆◆”前述投资界人士表示，租购同权政策的推动★■■◆，也使得很多人进入到租赁市场■■◆★。

　　但与往年相比，今年的租赁市场走势仍然显得反常。比如，在很多热点城市，租金水平不仅环比连续下降◆■◆◆，而且明显低于去年同期■■。

　　在很多大中城市，这也是全年租金水平最高的两个时段■★★◆。这两个旺季后■◆◆★，租赁市场便逐渐降温，市场租金水平也逐渐下降★◆■★◆★。

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　　该机构表示，艰难的生存环境迫使机构采取低租金吸引租户入住，房东为快速出租房屋，也跟随市场降低租金■◆★■◆◆。

　　在“精挑细选”了近半个月后，25岁的“北漂”青年王宇(化名)终于在上周租到了合意的房子。在北京北三环的惠新西街附近★■◆■■★，他和室友整租了一套一居室，价格为5300元/月。

　　这是王宇毕业后的第四次搬家。他向21世纪经济报道说，虽然可选的房源不算太多，但因为打足了提前量，总算找到了合适的房子。经纪人告诉他■★◆◆★，12月末，北京的租金出现小幅上涨，但仍是全年的低点◆■，此时租房的性价比很高。

　　北京某著名投资机构相关负责人向21世纪经济报道表示，我国租赁市场仍然处在洗牌阶段★◆★■■，市场上仍然有很多不规范的行为，有些租赁机构甚至会打■■◆★“价格战”。在这一阶段，市场的波动难以避免★◆◆★◆。该人士坦承，其所在机构投资了数家租赁运营商，但目前尚未看到回报■◆■★★◆。

　　由于进入年末租赁淡季，在很多大中城市，租金水平连续下降。根据诸葛找房的数据，2019年11月，全国20个大中城市租金挂牌均价为43■★◆.64元/平方米·月，环比下降0◆◆★.23%，同比下降0★■.68%★◆，租金连续5个月下跌■★■■。

　　“租赁市场有明显的季节性波动特征，其中每年有两个旺季★◆，我们分别叫做‘春节潮◆◆■★■◆’和★■‘毕业潮’。”诸葛找房副总裁苑承建表示，“春节潮”出现在春节后的2月和3月■★◆■★■，节后回城务工需求高涨，推动市场升温；“毕业潮”出现在6月至7月◆★◆★，高校毕业生进入职场◆■■◆，推动租赁需求增加。

　　作为租购并举住房体系中不可或缺的部分，在多年的培育后，租赁市场为何再度陷入平淡？这一市场何时能迎来“美好时代”？

　　该机构认为，虽然中国城市普遍租金回报率偏低★◆◆★★，房价★◆■■◆◆、房租发展不均衡，不过中国租房人口比例还远不及发达国家的城市，即使是在一线城市■■■，目前租房人口也不过半★■■◆★◆。在中国房价高企的压力下，年轻一代的首次买房年龄正在推迟，加之大力发展住房租赁的政策倾斜，◆★◆★“新租房时代◆■”正在走近。

　　自2015年初首次提出“租购并举”以来，监管层有关租赁市场的利好政策和规范性措施便密集出台。各地也纷纷发布政策，将政策落地，涉及房源筹集■★◆★◆★、金融支持★◆★■★、税收优惠、租购同权，等等。

　　中原地产首席分析师张大伟向21世纪经济报道表示◆■★★■■，租售比偏低的现实，导致租赁行业尚未形成有效的盈利模式★■，也会加速市场洗牌。他表示，未来几年，市场洗牌和政策完善将会同步进行。比如，《住房租赁条例》等顶层设计文件尚未落地，未来将可能加快推进。

　　中央层面，12月召开的中央经济工作会议也提出★◆■◆★，◆■■◆“大力发展租赁住房”◆★★。住建部年度工作会议也指出★◆，进一步培育机构化、规模化租赁企业◆◆◆★★■，加快建立和完善政府主导的住房租赁管理服务平台；重点发展政策性租赁住房，探索政策性租赁住房的规范标准和运行机制等。

　　贝壳研究院将11月的租赁市场称为■◆★◆“季节性低温”◆■■。该机构监测的18个重点城市，11月租赁成交量环比下降4★■◆◆.7%，连续三个月下降。18城的租金水平也连续多月下降■★★★■。其中，北京的租金水平为81.3元/平方米·月，环比下降1%，同比下降2★◆◆■◆★.9%■■■★◆。